Estudo de viabilidade
para negócios imobiliários
C
omo recente aquecimen-
to da construção civil e a
conseqüente valorização
domercado imobiliário,diaadia
tornam-se requisito obrigatório
para realização de um negócio
que envolva áreas, terrenos ou
lotes, estudos técnicos aptos
a revelar seu efetivo potencial
construtivo, e que, em última
análise, representa o verdadei-
ro valor da propriedade.
Aindademodocorriqueiro, para
bem exemplifcar essa introdu-
ção, relato recente trabalho re-
alizado em nossos escritórios.
Uma família recebeu como herança uma chácara, no passado utilizada para
lazer, nas imediações do Ecoville, em Curitiba. A região, outrora bucólica,
abriga hoje um grande número de edifícios e arranha céus que do alto, ain-
da vislumbram as instalações típicas dos sítios de fnal de semana.
Pois bem, quanto vale a propriedade? O que é possível edifcar naquela
área? O bosque existente deve ser preservado? Qual a altura máxima dos
edifícios? É possível que a construção seja comercial? É possível aumentar
a área construída mediante aquisição de solo criado?
No andamento desse trabalho, considerando tratar-se de projeto complexo
de grande valor, a família deliberou pela contratação de projeto arquitetôni-
co e a obtenção do respectivo alvará de construção, para só então negociar
a área.
Era possível que tivessem feito a opção por um estudo “macro”, como cha-
mamos aqui no escritório, que não desceria a detalhes necessários para
aprovação na prefeitura. No projeto macro, nos limitamos a descrever as
características do projeto futuramente implementado, as áreas são estima-
das, com avaliação de perspectivas de custos mediante simulações. As dire-
trizes no estudo macro, são aquelas objetivamente descritas na guia ama-
rela fornecida pela Prefeitura Municipal, que baliza, registre-se, de forma
absolutamente genérica, o que é possível edifcar em determinado terreno.
Lendo com atenção essas guias amarelas supra referidas, verifca-se que,
em letras pequenas, são descritas uma série de possibilidades, ou restrições,
existentes no terreno, que só serão solucionadas mediante a avaliação do
caso específco pela prefeitura.
Sendo assim, como é possível negociar com responsabilidade um bem de
família, sem consultar as características da guia em sua plenitude?
Primeiramente registre-se que a Prefeitura de Curitiba e os Institutos de pla-
nejamento da cidade, Conselhos, são compostos por servidores, em regra
concursados, extremamente técnicos, demodo que as autorizações obtidas
irregularmente, acabam resultando em prejuízo para os interessados, seja
pela conduta ativa do Ministério Público, seja pelos cidadãos, que muitas
vezes, fscalizam eventual ilegalidade sendo levada a efeito.
Cada área terá uma lista de peculiaridades que nem sempre serão solucio-
nadas simplesmente pela interpretação descrita na Guia Amarela do lote.
A título de exemplo, a existência de casarão antigo no alinhamento da rua
me autoriza a construir sem respeitar o afastamento de cinco metros?
Para casos específcos a prefeitura só se manifestará mediante a apresen-
tação do projeto, de modo que, autorizará, ou não, podendo ainda solici-
tar alterações, daquilo que se pretende edifcar. Assim ocorre também com
a área de bosque a ser preservada que será cercada e sem a possibilidade
Por Ana Padilha